Coworkingi w Polsce
Coworkingi, czyli rodzaj serwisowanych biur, których wyróżnikiem jest aktywne integrowanie społeczności użytkowników, zawładnęły wyobraźnią specjalistów rynku biurowego. Stały się motorem zmian pomimo swojego stosunkowo niskiego udziału w całkowitej powierzchni najmu, którą Cushman&Wakefield w swoim najnowszym raporcie[1] szacuje na 77,400 mkw., co stanowi jedynie 1,5% całej biurowej podaży w Warszawie. Inna wiodąca agencja nieruchomości - Savills[2], ocenia całkowitą podaż wszystkich rodzajów biur serwisowanych na około 3%. Jak widać, niezależnie od źródeł, badacze z agencji nieruchomości są zgodni, że udział tego typu przestrzeni w rynku jest nadal niewielki. Co zatem sprawia, że ten, wydawałoby się marginalny fenomen, tak znacząco wpływa na cały sektor biurowy?
Coworking to Uber rynku biurowego
Aby zilustrować to zjawisko można pokusić się o analogię z rewolucją we wspólnym podróżowaniu, jaką spowodował Uber - tak samo coworkingi stały się prekursorem nowego sposobu korzystania z powierzchni biurowych. Biuro, które dotychczas przez większość organizacji traktowane było przede wszystkim, jako niezbędny, ale kosztowny i trudno modyfikowalny zasób, dzięki przejściu na system abonamentowy, obowiązujący w coworkingach, stało się usługą. I to usługą elastyczną, która łatwo dopasowuje się do aktualnych i rzeczywistych potrzeb użytkownika. Co ciekawe, zupełnie inaczej niż się powszechnie uważa, model coworkingowy jest interesującym rozwiązaniem nie tylko dla freelancerów, startupów czy małych firm. Coraz częściej abonamentem w coworkingu zainteresowane są duże organizacje, dla których zarządzana przez operatora, współdzielona przestrzeń pracy oraz animowana społeczność jest bardzo interesującą alternatywą. Jakie zatem są najważniejsze wyróżniki rynkowe coworkingów?
Jakie zatem są najważniejsze wyróżniki rynkowe coworkingów?
- Po pierwsze - w przeciwieństwie do typowego biura, którego najem, wykończenie i wyposażenie trzeba planować na wiele miesięcy wcześniej - do coworkingu można wejść z dnia na dzień, jeśli tylko są dostępne wolne miejsca. Dlatego też można uznać, że największym atutem coworkingów jest skalowalność zasobów biurowych w stosunku do rzeczywistych potrzeb. W biurach serwisowanych zapotrzebowanie na powierzchnię zmienia się wraz z rzeczywistą dynamiką wzrostu organizacji dzięki dostępności oraz łatwości dobierania lub ewentualnego rezygnowania z kolejnych stanowisk pracy, a operatorzy coworkingów, mimo dużego zainteresowania najemców, dbają o dostępność miejsc.
- Abonament oznacza także dla najemców coworkingów zupełnie nową strukturę wydatków, w której długoterminowy najem oraz związane z nim zakupy wyposażenia, zastępuje comiesięczną opłata za korzystanie ze stanowisk pracy i sal spotkań. Uwalnia to organizację od kosztownych inwestycji w środki trwałe i umożliwia znacznie lepszą synchronizację kosztów operacyjnych z bieżącą skalą działalności.
- Po trzecie, przestrzenie coworkingowe serwisowane przez zewnętrznego operatora, zwalniają organizacje z wielu codziennych obowiązków związanych z utrzymaniem biura. Zepsuty ekspres do kawy, uszkodzony mebel, czy brak tonera w drukarce nie stanowią już problemu użytkownika, czyli „membera” lub „gościa”, jak nazywani są w swoich społecznościach. Dzięki temu firmy korzystające z coworkingów mogą całkowicie skupić się na swojej głównej działalności.
Trzy wymienione powyżej cechy coworkingi dzielą z biurami serwisowanymi. Dopiero kolejne dwie zalety stanowią wyróżniki, decydujące o oryginalności i atrakcyjności tego formatu:
- Biura coworkingowe, oferując bogaty wybór różnorodnych typów aranżacji przestrzeni, umożliwiają swoim użytkownikom pracę opartą na aktywności (ang. activity-based working), która według analiz Kinnarps, stanowi jak dotąd najbardziej dopasowany do wymagań współczesności model pracy w biurze. Oferuje on dostęp do takich przestrzeni, które najskuteczniej wspierają wykonywane w danym momencie zadania, czyli np. indywidualne biurka do pracy cichej, budki telefonicznej do poufnych rozmów, wydzielone kreatywne przestrzenie do spotkań typu „burza mózgów”, czy wygodne miejsca do nieformalnych spotkań, itp.
- Wreszcie - co najważniejsze - coworkingi oferują nowy rodzaj przestrzeni społecznej dla biznesu, która dla wielu użytkowników ma kluczowe znaczenie. Aktywnie zarządzane społeczności pozwalają na wzmacnianie „efektu maszyny do kawy”, czyli potencjału nieformalnych spotkań, wprowadzając do zawodowej codzienności nowy poziom networkingu, który może przekształcić się w nowe pomysły albo biznesowe okazje. Stymulacja, kreatywność i w efekcie spontaniczna wynalazczość (ang. serendipidity - wprawdzie brak dobrego polskiego tłumaczenia, ale zwrot by serindipidity dość dobrze oddaje określenie szczęśliwym trafem) to najcenniejsza wartość wymieniana przez wielu członków społeczności podczas branżowych spotkań i opisywana w poświęconej temu zjawisku literaturze[3]. Coworkingi dbają o podtrzymywanie kreatywnego fermentu. Animowaniem interakcji w coworkingu zajmuje się menedżer społeczności, ang. Community Manager, nowy specjalista, którego od kierownika biura odróżnia przede wszystkim skupienie na użytkowniku, a nie na biurowym inwentarzu. Ta zmiana akcentu z przestrzeni - na ludzi, najlepiej ilustruje główną różnicę, jaką spowodowało pojawienie się coworkingów na rynku nieruchomości komercyjnych. W coworkingu to członek społeczności znajduje się w centrum uwagi. Nie jest drugiej kategorii „klientem wewnętrznym”, jak użytkownik zwykłego biura, ale klientem po prostu, w pełnym znaczeniu tego słowa.
Lata dwudzieste XXI wieku będą dekadą coworkingów
Oczywiście coworkingi nie mają wyłącznie zalet. Do ich wad należą kłopoty z poufnością czy brak firmowej identyfikacji przestrzennej, która pomaga w zachowaniu biznesowej tożsamości. Duża intensywność kontaktów społecznych w miejscu pracy też nie dla wszystkich użytkowników stanowi oczywistą zaletę. Innym przeszkadza współdzielenie przestrzeni, co narzuca znaczne ograniczenia. Nie sądzę jednak, aby te negatywy spowolniły rozwój coworkingów. Ich ekspansję wspierają nie tylko zjawiska związane z rynkiem pracy, lecz także najważniejsze obecnie trendy społeczne, takie jak ekonomia współdzielenia, wzrost oczekiwań dotyczących fizycznego komfortu, poszukiwanie nowych sposobów nawiązywania kontaktów biznesowych i współpracy. Eksperci z Cushman&Wakefield szacują potencjał tego sektora na nawet 30% całego rynku biurowego na najdojrzalszym coworkingowym rynku świata – w Centralnym Londynie (gdzie udział powierzchni coworkingowych wynosi obecnie około 4,5%). Z kolei specjaliści z CBRE[4] uważają, że do 2030 r. w USA, które zdecydowanie przodują na rynku powierzchni coworkingowych, prawie jedna czwarta biur może być udostępniana użytkownikom za pośrednictwem operatora, w modelu abonamentowym.
Większość analityków rynku nieruchomości komercyjnych jest zgodna, co do tego, że wachlarz typów biur serwisowanych będzie się wzbogacał o kolejne formaty. Nowe sposoby podejścia do powierzchni pracy, takie jak SaaS („Space as a Service”), bądź WaaS („Workplace as a Service”) oferują klientom oczekiwane przez nich możliwości. W dyskusjach branżowych przewija się także pogląd, że potencjalne spowolnienie rynkowe może jeszcze rozwój coworkingów przyspieszyć. Dlatego sądzę, że nie tylko najbliższe lata, ale cała rozpoczynająca się właśnie dekada lat 20-tych XXI w. będzie na rynku biurowym czasem coworkingów.
Źródła:
[1] Introduction to Flexible Workspace, Emma Swinnerton, Cushman & Wakefield, February 2019
[2] Flexible Work Places in Poland, vol.2, Savills Poland Research, 2018
[3] Wspomina o tym często Pauline Roussel w swoich prelekcjach, zapowiadających publikację książki o 250 coworkingach na całym świecie, która planowana jest latem 2020 r.
[4] Let’s talk about flex, CBRE, 2019
Zdjęcia
Koncept Be Yourself w Adgar Wave
Koncept Be Yourself w Adgar West
Koncept Brain Embassy w Adgar BIT
by Fotomohito
